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FIDUCIA INMOBILIARIA

LO QUE DEBE SABER SOBRE: LA FIDUCIA INMOBILIARIA

Desde hace un tiempo para acá, ha aumento la construcción bajo una figura denominada Fiducia. Pues bien, esto son algunos aspectos que usted debería conocer acerca del tema para poder tomar la decisión más acertada.

Pero, ¿qué es el negocio fiduciario?, la Superintencia Financiera de Colombia lo define como “actos de confianza en virtud de los cuales una persona entrega a otra uno o más bienes determinados, transfiriéndole o no la propiedad de los mismos, con el propósito de que ésta cumpla con ellos una finalidad específica”, de  acuerdo a lo anterior podemos conceptuar la Fiducia Inmobiliaria como un tipo de contrato fiduciario el cual administra unos recursos destinados a un proyecto inmobiliario bajo unas instrucciones prescritas en un contrato.

En este negocio intervienen tres actores, el fideicomitente que sería el constructor  o promotor del proyecto, la Sociedad Fiduciaria, el cual debe ser una sociedad de servicios financieros, autorizadas y sujetas a la inspección, control y vigilancia de la Superintendencia  Financiera, estas sociedades fiduciarias son las encargadas de realizar la labor de administración; finalmente los terceros intervinientes, que aunque no hacen parte dentro del contrato fiduciario, si se vinculan a futuro ya sea como propietarios o beneficiarios del proyecto.

Usted debe saber que este tipo de negocios cuenta con tres (3) modalidades el cuales son: Administración y Pago, Tesorería y Preventas.   Una de las más frecuentes que se encuentran en el mercado es la administración y pago, puesto que en este el fideicomitente transfiere un bien inmueble (ejm: un lote) a la Sociedad Fiduciaria bajo un patrimonio autónomo,  los futuros compradores pueden transferir recursos, como uotas iniciales a la fiduciaria, esta invierte los recursos. Por medio del patrimonio autónomo se autoriza si se debe entregar o no los recursos recaudados, pero debe tener la legalización previa de un veedor o interventor que la sociedad fiduciaria designa, y finalmente se hipoteca el inmueble.

La otra modalidad son las preventas, en donde se promociona un proyecto y se recaudan las cuotas que las personas interesadas aportan para separar el mismo,  la constructora y la sociedad fiduciaria realizan un contrato de fiducia, en esta modalidad la sociedad fiduciaria entrega los recursos recaudados al constructor junto con los rendimientos para desarrollar el proyecto si observa que cumple con los requerimientos para seguir con el proyectos, tales como licencias o compra de predios; en el caso de no lograr cumplir las condiciones se devuelve el dinero con los rendimientos a las personas que decidieron invertir. En último lugar,  la modalidad es la tesorería, en donde la sociedad fiduciaria simplemente cumple funciones de inversionista y administrador de los recursos que se destinan a la ejecución del proyecto inmobiliario.

Si tiene dudas sobre el proyecto en el cual se siente interesado y que está por medio de la figura de la fiducia, recuerde percatarse en lo siguiente, todas las campañas publicitarias donde se promocionan estos negocios,  debe informar de manera expresa la gestión que desarrolla la sociedad fiduciaria, así como cual será el tipo de gestión a desarrollar (modalidad); en los puntos de venta se tiene la obligación de explicar el funcionamiento del fideicomiso y el papel que desempeña la fiducia dentro del proyecto, no se deje engañar; los consumidores tenemos el derecho de estar informados sobre lo que deseamos comprar.

Finalmente si usted observa alguna irregularidad, sepa que la normatividad le brinda protección al consumidor financiero, el cual obliga a las sociedades fiduciarias a contar con un defensor del consumidor que actué autónomamente y el cual se encuentre inscrito en la Superintendencia Financiera, asimismo la SuperFinaciera tiene una delegatura  de funciones jurisdiccionales el cual resuelve controversias entre el consumidor financiero con las entidades vigiladas a razón del cumplimiento de las obligaciones contractuales.

Recuerde no todos pueden crear una sociedad fiduciaria, la Superintendencia Financiera acredita las que legalmente pueden realizar este tipo de negocio en Colombia.

Autora: Paola Andrea Gomez Díaz – Abogada Universidad Santo Tomás.